Viechtach, ein staatlich anerkannter Luftkurort im niederbayerischen Landkreis Regen mit rund 8.400 Einwohnern, liegt malerisch im Herzen des Bayerischen Waldes. Die Stadt besticht durch naturnahe Ruhe, hohe Lebensqualität und eine besonders reizvolle Landschaft.
Die Region bietet weitläufige Wälder, glasklare Bäche sowie ein dichtes Netz an Wander- und Radwegen, die das ganze Jahr über zu aktiver Erholung einladen. Urlauber und Einheimische schätzen die idyllische Umgebung und die vielfältigen Freizeitmöglichkeiten, darunter Skifahren, Wandern, Mountainbiken oder Kanufahrten auf dem Schwarzen Regen.
Viechtach überzeugt durch eine gute Infrastruktur: zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Gastronomie und medizinische Versorgung stehen vor Ort zur Verfügung.
Kulturelle Veranstaltungen bereichern das ganze Jahr über das Leben in der Stadt. Seit Mai 2018 gehört die Stadt Viechtach zu den 100 Genussorten Bayerns und wurde zwischenzeitlich erneut bestätigt - ein Beleg für die hohe Lebensqualität und die Attraktivität der Region als Wohn- und Ferienort.
Entfernungen zu umliegenden Städten:
- Bodenmais: ca. 25 km, über Arnbruck, ca. 30 Min.
- St. Englmar: ca. 20 km, über Viechtacher Straße, ca. 20 Min.
- Bad Kötzting: ca. 13 km, über St2139 und Wettzeller Straße, ca. 15 Min.
- Kreisstadt Regen: ca. 24 km, über B85, ca. 25 Min.
- Deggendorf: ca. 32 km, über B85 und B11, ca. 35 Min.
- Straubing: ca. 50 km, über St. 2139, ca. 55 Min.
- Regensburg: ca. 97 km, über A3, ca. 1h 35 Min.
- München: ca. 160 km, über A92, ca. 1h 50 Min.
Objektbeschreibung
Dieses sehr gemütliche Wohnhaus mit Einliegerwohnung mit seinen insgesamt ca. 197 m² Wohnfläche liegt idyllisch am Ortsrand oberhalb der Stadt Viechtach, im Sudetenring - einer besonders ruhigen, gewachsenen Wohnsiedlung, die Natur- und Aussichtsliebhaber gleichermaßen anspricht. Vom Wohnhaus aus eröffnet sich ein unverbaubarer Blick auf sattgrüne Wiesen, dichte Wälder und die sanft geschwungene Flussschleife des Schwarzen Regens, die in rund 200 Metern Entfernung unterhalb des Sudetenrings vorbeifließt.
Das freistehende, gepflegte Wohnhaus wurde im Jahr 1983 auf einem etwa 970 m² großen Hanggrundstück in unverbaubarer Wohn- und Aussichtslage errichtet.
Während das Untergeschoss in massiver Bauweise ausgeführt ist, wurde das Erd- und Dachgeschoss in hochwertiger Holzständerbauweise erstellt.
Die insgesamt rund 197 m² Wohnfläche verteilen sich auf den Hauptwohnbereich Erdgeschoss ca. 88 m². Dachgeschoss ca. 70 m² sowie eine separat zugängliche Einliegerwohnung im Untergeschoss mit ca. 40 m². Das Haus bietet viel Platz für komfortables, individuell gestaltbares Wohnen in ruhiger und gewachsener Wohnsiedlungsrandlage.
Hauptwohnbereich (Erd- und Dachgeschoss):
Im Erdgeschoss befinden sich ein Windfang mit Garderobe, ein Gäste-WC, eine großzügige Diele mit Essbereich, die Küche, ein helles Wohnzimmer, ein Flur, ein geräumiges Badezimmer mit DU, WC, WT, BW und Bidet, ein Kinderzimmer sowie das Elternschlafzimmer. Zum Wohlgefühl tragen der behagliche Kachelofen, die stilvollen Holzkassettendecken im Wohnbereich, das offene Fachwerk zwischen Ess- und Wohnzone sowie der großzügige Balkon mit herrlicher Aussicht bei, der direkt vom Wohnzimmer aus zugänglich ist.
Im Dachgeschoss überzeugt ein weitläufiges Studio mit französischem Balkon und großem Dachfenster, das den Raum mit natürlichem Licht versorgt. Im Studio befinden sich mehrere Wohn- und Schlafbereiche, eine praktische Schrankküche, ein Duschbad sowie mittig im Raum angeordnet ein kleiner Kachelofen mit integrierter Sitzbank.
Einliegerwohnung (Untergeschoss):
Im Untergeschoss befindet sich eine gemütliche Einliegerwohnung mit separatem Eingang, einem Balkon und direktem Zugang zum nach Südosten ausgerichteten, ca. 40m² großen Garten.
Die Wohnung bietet einen Flur, ein Duschbad, eine Küche, ein Wohnzimmer und ein Schlafzimmer. Durch die eigene Heiztherme sowie separate Gas-, Strom- und Wasserzähler ist sie vollständig energieautark und bietet ein hohes Maß an Unabhängigkeit.
Keller:
In einem separaten Bereich im Untergeschoss befinden sich der Heizraum mit Heizungsanlage sowie zwei Keller- und Stauräume, wovon einer gut als Hobbyraum genutzt werden könnte.
Alle Etagen sind mit einer Innentreppe verbunden.
Bodenbeläge:
Die Bodenbeläge im Hauptwohnbereich bestehen aus Fliesen, Teppich und Naturkork-Laminatboden. Im Dachgeschoss befinden sich Teppich, Laminat und Fliesen, während die Einliegerwohnung mit Naturkork-Linoleumboden und Fliesen ausgestattet ist.
Heizung:
Die Beheizung des Hauses erfolgt über eine im Jahr 2010 erneuerte Viessmann-Gasheizung mit Flüssiggas; der Gastank befindet sich im Außenbereich. Alle Wohnräume werden über Heizkörper mit Thermostatventilen beheizt.
Ein großzügig dimensionierter Kachelofen im Wohnzimmer des Erdgeschosses sorgt für eine behagliche Atmosphäre. Auch das Studio im Dachgeschoss ist mit einem Kachelofen ausgestattet. Die Einliegerwohnung verfügt über eine eigene Therme mit Raumthermostat und Thermostatventilen und wird ebenfalls über Heizkörper beheizt.
Außenbereich:
Das Grundstück ist in drei Ebenen gegliedert und bietet vielseitige Nutzungsmöglichkeiten.
Oberer Bereich: Großer gepflasterter Vorplatz mit direktem Zugang zum Wohnhaus.
Doppelgarage
Mittlerer Bereich: Separat zugängliche Einliegerwohnung mit Balkon und Südost-Garten (ca. 40 m²),
Werkstatt (unterhalb der Garage) und kleiner Holzschuppen nordwestseitig
Unterer Bereich: Rasen- und Wiesenfläche, einigen Obstbäumen und ein Gerätehäuschen.
Ausstattung & Merkmale der Immobilie:
• Bauweise: Untergeschoss und Garage in Massivbauweise; Erdgeschoss und Dachgeschoss in Holzständerkonstruktion mit guter Isolierung.
• Fenster: Zwei- und dreifachverglaste, massive Holzfenster.
• Türen: Echtholztüren aus hellem Eichenholz.
• Garage und Werkstatt: oben Doppelgarage mit elektrischem Garagenschwingtor; unten Werkstatt; je mit Fenster und je ca. 25 m² Nutzfläche.
• Allgemein: Die Immobilie präsentiert sich insgesamt solide und gepflegt im typischen Stil der 1980er Jahre und besticht durch ihre gute technische Ausstattung. Schönheitsreparaturen, wie ein neuer Anstrich bzw. Austausch der Balkonbretter und ähnliche Maßnahmen, könnten noch vorgenommen werden.
Modernisierungen und Renovierungen:
• 2010: Erneuerung der Heizungsanlage – Viessmann Niedertemperaturkessel Vitogas 200 (Propangas) mit atmosphärischem Brenner, witterungsgeführter Vorlauf-Temperatursteuerung; Warmwasser über Edelstahl-Doppelwandspeicher (100L) mit hochwertiger Isolierung.
• 2010: Außenanstrich (Wohnhaus u. Garage) erneuert.
• 2012: Renovierungen im Untergeschoss: Wände mit Feinputz, Wohn- und Schlafbereich mit nahtlosem Naturkork-Linoleumboden; Heizung durch Vaillant Kombitherme (Heizung und Warmwasser) mit erneuerter Steuerelektronik.
• 2013: Garage: Innenwände verputzt, Boden neu gefliest.
Das Haus wurde seit 2005 nicht mehr dauerhaft bewohnt, sondern überwiegend als Feriendomizil genutzt. Es befindet sich insgesamt in einem soliden, gut erhaltenen Zustand.
Auf Wunsch kann vorhandenes Inventar übernommen werden.
Sonstiges
Errichtet durch Schwörer Haus, mit Hauptsitz in Hohenstein-Oberstetten auf der Schwäbischen Alb, bekannt für nachhaltige Holztafelbauweise, innovative Architektur, langlebige und hochwertige Bauweise sowie durchdachte Raumkonzepte.
